调控松绑预期下的北京土拍

楼市调控松绑的预期之下，北京土拍市场上演了一出“外来的和尚好念经”的画面。

最终湖州中石通过摇号摘得大兴三合庄地块。

楼市松绑预期下的围猎

8月3日土拍之所以备受关注，主要源于调控松绑的预期。

当天出让的两块地都位于大兴。被16家房企围猎的，位于大兴三合庄，土地起始价33.2亿元，销售指导价期房5.9万元/平方米，现房6.1万元/平方米。根据出让规则，宗地设定土地合理上限价格381800万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限2.5万平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

在现场竞价前，三合庄地块共收到16次报价。当天，绿城、中海、首开、京能、中铁建、天恒、建发等均进行了现场报价，通过摇号确定建发为合理价格上限触达单位。随后全部竞买人集体进入竞西安房面积环节，京能、兴创、建工、天恒、首开、太原萃丰、金隅均报出面积，最终该地块由湖州中石以38.18亿元+2.5万平方米现房销售面积竞得，溢价率15%。

三合庄地块之所以抢手，一方面是所在黄村板块配套丰富，此前大兴区土地推介会时更承诺周边规划教育、医疗、体育等配套设施将同步实施。另一方面从价格看，若竞到上限38.18亿元，剔除配建后楼面价不高于3.15万元/平方米，缝差接近3万元，开发商的利润可期。

幸运儿湖州中石

除了央国企积极抢地外，当天最大的意外来自于首次进京的湖州中石，其“通过摇号”碾压其他15家资质、经验、口碑都远超自己的央国企。

天眼查显示，该公司成立于2001年6月，位于浙江省湖州市，是一家以从事房地产业为主的企业。企业注册资本26288万元人民币，超过了97%的浙江省同行，实缴资本26288万元人民币，为宇诚集团旗下子公司。

主营业务为计算机、通讯和其他电子设备制造业的宇诚集团，并非房地产市场的“新兵”。曾与碧桂园合作成立东方晨旭，在海南开发房地产项目；也曾独立投资文昌昌都房地产有限公司，并在湖州当地注册了德清升宇置业有限公司。

就此前，在杭州第四批、第五批土地出让中，宇诚集团以21.6亿元和以21.5亿元先后拿下四堡七堡地块和余杭区地块，后者更是第四批供地中体量最大的地块。

多位本地开发商及分析师均表示，目前北京的土地出让方式给了外地新兵“试水”的勇气。“资格门槛低，摇号有运气成分，这两项对于任何一个一线城市来说都是少见的卖地条件。”在当日卖地现场，一位总部在华南的头部国企北京公司总经理无奈地摇了摇头。

依然未见品牌民企身影

与一众央国企、外地生面孔的跃跃欲试相比，品牌民企在调控优化的预期下，拿地依旧谨慎。

“大兴那个片区过去也以央国企开发为主，公司对陌生片区在现阶段没有试水的打算。”上半年营收排名前十的某知名民企北京公司总经理告诉北京商报记者，从集团对北京公司的要求来看，并没有硬性拿地的指标，但对于北京公司自己而言，今年却是“必须补仓了”。“北京公司除了一些商办、车库的存货，货值已经消化得差不多，再不拿地，团队都有问题了。”这位总经理透露，上半年曾经两次给集团上报拿地计划，一次被否，一次通过。“但最终央国企拼得太狠，我们担心算不过来账，就没举。”

“我们就是没货值、拿不到地，只能把北京公司总部搬到土地存量还算多的天津。”总部在华东的某20强房企北京公司总经理告诉北京商报记者，在连续开发三个项目后，北京公司在京连续三年未能补仓，人员流失比较大，为了最大限度降低成本，不得不将分部挪走。

北京链家研究院分析师岳微认为，对于北京市场而言，从供需两端来看，长期处于相对稳定的态势，土地及新房供应节奏持续稳定、供应模式动态调整、供给方式贴合市场，营商环境优化一向为全国之先，北京住房市场供应与居住需求匹配度较高；对于开发企业而言，在土地市场的投拓意愿主要受地块条件、购房需求及自身开发能力等因素影响，竞拍行为整体谨慎、局部分化，没有到逢地必抢的情况是北京市场良好健康稳定发展的表现。此外，今年北京土地市场竞拍规则出现改变，现场摇号比例提升，房企斩获机会均等但不确定性增加。“上半年北京房企已呈现多元化趋势，据北京链家研究院统计，活跃房企体量增长81%，其中龙湖、万科、懋源、新城等头部民企参拍意愿强烈，但受制于摇号签运影响未有斩获。”

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2个月超80亿拿地 宇诚集团豪赌楼市松绑

继杭州连续拿下两块地后，浙系区域民企宇诚集团再次向外扩张，这一次染指的是北京市场。8月3日，北京土拍市场迎来调控松绑预期释放后的首次土地出让，首次进京的湖州中石房地产开发有限公司凭借“摇号”幸运地“中奖”，而湖州中石的母公司为浙系企业宇诚集团。至此，两个月内，总部在德清县、过去以县级房地产市场为主的宇诚集团，完成了自己超过80亿元的布局。究竟是提前豪赌楼市松绑，还是为他人拿地做嫁衣？

事实上，8月3日的拿地并非宇诚集团近期首次在一线、强一线城市拿地。

今年6月起，在杭州第四批、第五批土地出让中，宇诚集团以21.6亿元和以21.5亿元先后拿下四堡七堡地块和余杭区地块，后者更是第四批供地中体量最大的地块，由此可见宇诚集团布局一线城市和强一线城市的决心。三次拿地仅土地出让金一项，宇诚集团便掏出了超过80亿元的土地出让金。

而在此前，宇诚集团有公开信息的拿地均为10亿元以内。

以近三年来的信息为例，除了上述提到的杭州、北京新增地块外，能够从公开渠道查到的宇诚集团拿地主要分布在江浙沪的县级市，其中2020年1月，在浙江湖州，以3.786亿元总价竞得安吉城东地块，成交楼面价4166元/㎡，溢价6.9%。1个月后，在大本营德清，宇诚集团又以楼面价5306元/㎡的成本摘得城西地块。

两个月内豪掷80亿元布局一线、强一线城市的宇诚集团，虽并非地产新兵，却也称不上“知名民营房企”。

由于不是上市公司，宇诚集团房地产板块的年收入无从查询，但在包括克而瑞、中指等行业认可的年度销售排行百强名单中，均无宇诚集团的身影，仅在克而瑞发布的2022年1-5月湖州房企销售榜TOP20中看到，宇诚集团以2.21亿元位列权益销售金额榜第十七。

而在中指云的实时监控数据中可以看到，2023年房企销售百强的最后一位目前是云星集团，销售额为54.8亿元，换句话说，宇诚集团的地产销售额并未超过这一数据。

尽管销售未进百强，但在中指云的另一榜单中却出现了宇诚集团的身影——2023年1-7月拿地百强，宇诚集团以43亿元击败中能建、中交等一众老牌房企，位居43名，而43亿元正是宇诚集团为布局杭州两块热门地块付出的土地出让金，如果加上最新的北京地块，宇诚集团今年截至目前的拿地金额超过销售金额几成事实。

对于宇诚集团的集中拿地，中指研究院企业研究总监刘水认为，不只是宇诚，近期有多家民企房企积极拿地。“多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，如伟星房产、亚伦房地产、安徽新华，此类企业过去地产业务体量较小，近期拿地势头有所增强。” 刘水分析这些企业的共同特征，一是，母公司为多元化企业集团，有丰富制造业经验。二是，这些企业发展房地产业务经验时间长，有的在30年左右，开发经营丰富。三是，这些企业过去几年没有规模上激进扩张，负债率低、杠杆率低，负债包袱较小，资金相对充裕。这些企业在市场低迷时期，积极拓展土地储备，有望成为未来房地产行业新的力量。

“很少有见到拿地金额超过销售，特别是在当下的市场。”8月3日当天参与现场拿地的另外一家北京国企的投拓总直言，此前几家类似的企业在京拿地后均被证实有“合作伙伴”助力，此次宇诚集团的大手笔究竟是趁低扩张，还是为他人作嫁衣裳，留给时间就知道了。“最多不超3个月，结果就会分晓。”

值得一提的是，宇诚集团确实与部分头部房企关系密切。曾与碧桂园合作成立东方晨旭，在海南开发房地产项目；后与蓝城合作开发项目。

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