上半年房企增收不增利76家上市房企被毛利率所困

三道红线，集中供地政策，各地陆续出台的房产新政...…当这些关键词叠加之后，房企的各项变化，最直接地显示在了他们的半年报成绩单上。

日前，A股上市公司半年报披露工作已完成整体看来，按新证监会行业类分类下的128家A股房企，盈利能力普遍下降且拿地难度加大

有业内人士向记者表示，金九银十的下半年，房地产调控力度与精准度仍会延续，房企需要面对的去化压力和资金压力不会改变。

增收不增利

今年上半年，绿地控股实现营业总收入2829.26亿元，同比去年同期增加34.72%，以此拿下128家A股房企营收排名榜首可是，销售毛利率下滑，仅有11.86%，比去年同期下降3.03%

同样，营收排名第三的保利地产，公司毛利率为32.50%，同比下降3.22个百分点对此，保利地产表示，公司与行业利润率下行趋势一致，未来伴随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压

绿地控股和保利地产的情况不是孤例放眼整个行业，营业总收入整体上涨，毛利率却整体下滑，房地产行业呈现增收不增利的态势据同花顺iFinD数据显示，128家A股房企今年上半年营业收入总额为12698.61亿元，同比增长29.93%

而毛利率就不那么乐观，在上述128家上市房企中，有76家房企出现了毛利率下滑的情况，且有13家毛利率下滑超过20%据记者计算，今年上半年这128家房企的平均毛利率在28.15%左右，同比下降2.48%

为何，会出现这种局面。

以上半年营收与毛利率相差较大的城投控股为例，公司半年报显示，今年上半年营业总收入为22.04亿元营收成本高达13.64亿元，比去年同期增加3，187.60%城投控股对成本增加的解释是公司所属置地集团露香园项目实现销售而相应结转的成本所致同时，银柿财经记者发现，该公司去年上半年拿地地面均价为8774.18元/平方米，今年涨到了10389.86元/平方米，拿地成本增加营业成本增加等因素叠加导致城投控股毛利率下降33.06%

由此可见，虽然行业销售规模仍保持高位，全国商品房销售面积和销售额都双双增加，但与此同时，房地产行业调控效果逐渐显现，全国商品房销售面积和销售额同比增幅继续收窄，且房企的开发投资成本以及拿地成本正在以更大的比例增多。

股权质押率依然较高

房地产作为资金密集型行业，房企从取得开发土地到实现销售，都需要大量的资金投入不少房企都存在负债规模普遍较大，负债率普遍较高的特点因此，具有一定优势的股权质押，成了许多房企快速融资的手段

筛查128家A股房企后，银柿财经记者发现，今年上半年，质押比例高于50%的上市房企有6家，分别是*ST新光，ST粤泰，泰禾集团，*ST基础，新华联，财信发展，最高比例达到67.88%。

与去年同期相比，质押比例高于50%的房企数量有所下降，但也有14家房企的质押比例在增长涨幅最多的是宋都股份，从去年质押比例5.30%到今年40.44%，增长了35.14%

宋都股份半年报显示，截至报告期末，公司存量债券规模为 5.93 亿元截至报告期末，公司有息负债规模整体维持在稳健水平，其中短期借款为 1.38 亿，较上年同期下降 78.22%，长期借款为58.52 亿，较上年同期增加 32.75%

质押比例过高并不是件好事，它隐含着较大的风险和弊端在追求规模增长的同时，也要高度重视风险防范工作，保持健康的资产结构

质押比例为62.84%的泰禾集团就正处在危险当中公司有息负债规模较大，资产负债率维持较高水平，存在短期流动性风险泰禾集团直言，接下来，会通过多渠道筹措资金解决流动性问题，加强公司运营管理能力，提升销售回款率，缩短回款周期，积极调整公司资产负债结构，合理控制负债规模

房企拿地难度加大

土地是房企发展的关键，但今年上半年，房企拿地逻辑发生重大改变在金融政策持续收紧，重点城市集中供地等加强土地市场管控措施共同作用下，土地市场热度明显得到控制

近期，深圳，青岛，天津，上海，长沙，沈阳，苏州，济南等十余个城市相继发布公告，推迟第二批集中供地时间，苏州，济南，沈阳等城市公布土地竞拍新要求。

放眼整个行业，据中指研究院 2021年上半年土地市场报告，2021年上半年，全国300城市土地市场整体供应量减少6%，成交量减少9%，成交均价上涨21%。

业内人士分析，核心城市土地市场竞争越发激烈，而土地集中供应，招拍挂政策不断调整，也在考验开发商的投资拓展能力，土地获取难度进一步加大换言之，土地集中供应，要求企业资金有很大的弹性，如果没有很大的弹性，面对土地集中供应会遇到很大的压力

据同花顺iFinD数据显示，今年上半年，拿地排名前三的房企依次是碧桂园，保利发展，万科，拿地面积分别为88.15万平方米，57.15万平方米，50.49万平方米相比去年同期，拿地成本上涨

在这样的背景下，绿城中国，世茂等房企纷纷喊出对规模的诉求。

‘两集中’政策会加速房地产行业的分化，有实力的会吃得更饱易居研究院智库中心研究总监严跃进称，对于有规模诉求的房企来说，现在正是弯道超车的好机会，此消彼长可以拉开同级别之间的差距另一方面，做规模也是为了提高房企自身创收能力，集中供应能极大程度上抑制土地溢价率，从源头进行管控也就是说，部分房企的低毛利率情况会因此有所改善

城市更新或开启房地产增量新时代西南证券研报认为，尤其是在政策调控不断严格，三道红线约束加紧，国内重点城市实施供地两集中政策的大背景下，城市更新成为房企增加土储的新方式

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